Direito Imobiliário

O ramo de atuação do escritório ABM Advogados em Direito Imobiliário é diversificado, efetuando desde a análise completa da documentação do imóvel até o registro, ou em pontos específicos, como na promessa de compra e venda, fornecendo suporte aos compradores ou vendedores até o ato de escritura de compra e venda, entre outras atividades.

O escritório ABM Advogados Associados atua na assessoria dos contratos de locação, desde sua redação até em eventuais questionamentos de cláusulas, cobrança, despejo e demais relações decorrentes da locação.

A falta de pagamento do aluguel acarreta o ajuizamento da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, taxas condominiais e outros encargos acessórios em atraso,  implicando na retomada do bem imóvel à disposição do proprietário. O ordenamento jurídico brasileiro -lei n0: 8.245/91- prevê outras modalidades que fundamentarão o despejo, a saber: descumprimento contratual, denúncia vazia e denúncia motivada. 

Na Ação de Despejo por Denúncia Vazia ou Denúncia Imotivada, pode ser ajuizada pelo locador, seja de imóvel residencial ou comercial, sem que para isto seja por ele apresentada qualquer justificativa, basta simplesmente à existência do desejo de encerrar o contrato de locação e o preenchimento de alguns requisitos descritos na própria “Lei do Inquilinato”, sendo estes os seguintes:

• Contrato de locação entre Locador e Locatário firmado por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, vigorando por prazo indeterminado;
• Prévia notificação do Locatário para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias;
• Propositura da Ação de Despejo por Denúncia Vazia em até 30 (trinta) dias do cumprimento da notificação comunicando o desejo de retomada do imóvel.

Nas Ações de Despejo por Denúncia Vazia, a Lei 8.245/91 ainda permite que o Locador, quando do ingresso da ação, pleiteie a concessão de uma medida liminar para que o Locatário seja intimado para desocupar o imóvel, voluntariamente, no prazo de 15 dias. Transcorrido referido prazo, sem que este Locatário cumpra a determinação, a lei permite que a desocupação ocorra de forma compulsória, hipótese na qual a retirada do imóvel será feita por Oficiais de Justiça e com uso de força policial, caso se mostre necessário. Já na Ação de Despejo por Denúncia Motivada temos a previsão no artigo 47 da Lei nº 8.245/91 que elenca as inúmeras hipóteses em que o locador poderá pedir o imóvel para o locatário, dentre elas: 

• Uso próprio, ascendente ou descendente, cônjuge ou companheiro.
• Realização de obras ou alteração das características essenciais do imóvel.

Para que se fundamente esta modalidade de despejo é preciso frisar que os motivos deverão ser verdadeiros e devidamente comprovados desde a propositura da ação. Presumem-se verdadeiros os motivos fundados no uso próprio ou familiares, que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município. 

Apesar das previsões legais, vemos que, na prática, há inúmeros imóveis com registros irregulares, diminuindo a segurança do comprador. O escritório ABM Advogados Associados atua na regularização destes registros junto ao RGI e à Prefeitura, além de ser possível regularizar a titularidade por meio de ação possessória ou adjudicação compulsória.

Incorporação imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações voltados para a alienação. Além da construção, a incorporação imobiliária também compreende a comercialização das unidades construídas, seja de forma parcial ou total. Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma pessoa física ou jurídica realiza uma obra de condomínio em terreno pertencente a outro proprietário, ocorrendo a incorporação de uma obra a um terreno.

Para que todo este processo seja realizado é necessário o respeito às normas legais, ou seja, a incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. O ABM Advogados Associados através de sua área especializada em Direito Imobiliário atua para que todas as etapas da incorporação sejam respeitadas e registradas em cartório, permitindo a segurança jurídica do negócio e o  desenvolvimento do mercado de imóveis.

O Direito Condominial é uma área do ordenamento jurídico brasileiro focada em regulamentar a relação entre moradores, trabalhadores e frequentadores de determinadas construções imobiliárias, onde há a propriedade de diversas pessoas. À medida que o processo de urbanização densificou os centros urbanos, tornou-se necessário que mais pessoas ocupassem as mesmas áreas, como forma de diminuir a extensão territorial ocupada pelas moradias. Isto quer dizer que prédios cada vez mais altos foram construídos. Como é natural de se imaginar, locais com grande concentração de pessoas geram uma quantidade maior de conflitos e, portanto, precisam ser devidamente regulamentados, no intuito de evitar estes problemas. 

O escritório ABM Advogados Associados através de sua banca especializada, presta consultoria a condomínios, redigindo e alterando suas convenções e regulamentos internos, além de assessorar pautas em reuniões de condomínio e  representar condôminos em eventuais problemas. É importante ressaltar que as normas condominiais devem estar na Convenção do Condomínio, em relação a tudo aquilo que trata do regulamento interno do local (fatores não previstos pela lei, mas que devem ser regulamentados de acordo com o convencionado no condomínio), já que esta convenção tem um caráter institucional, de estatuto.

O escritório ABM Advogados Associados atua na regularização dos Imóveis que são objeto de inventário e imóveis que são partilhados em divórcio, fazendo que sejam cumpridos todos os requisitos legais até sua escritura definitiva em Cartório. 

Distrato imobiliário, nada mais é, que um contrato que tem por objeto extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato imobiliário anterior, que ainda não foi executado na sua totalidade. Muitas vezes, a razão desse distrato é a demora na conclusão da obra, entrega das chaves e do próprio imóvel ou simplesmente por vontade do comprador. 

Além disso, é preciso especificar como esse distrato ocorrerá. Por exemplo: determinar o percentual de devolução de valores pagos até o momento de distrato pelo comprador, a forma de devolução dos mesmos (parcelado ou a vista), a previsão de multa para a parte que pretende fazer o distrato, dentre muitas outras questões que devem ser observadas.

No entanto, muitas vezes o que notamos é que o consumidor, especialmente, no Brasil, não é tratado com o devido respeito. Algumas empresas, chegam a oferecer a título de distrato imobiliário retenções de 70%, 80%, 90% e até 100%, Nesses casos é que a equipe do escritório ABM Advogados Associados irá atuar, verificando as previsões contratuais sobre desistência e devolução de valores, bem como a análise profunda se estas são compatíveis com a lei e a jurisprudência. Caso não sejam, é possível atuar em favor do adquirente, buscando uma indenização pelos valores pagos.